买房 vs 不买房：关键差异解析

以二三线城市为例，假设一套房总价50万元，按住宅平均3%的年回报率计算，月租金约1250元。选择买房者十年后可能拥有房产及稳定租金收益；而租房者长期支付相同租金却无资产积累。由于二三线城市房价波动较小，更利于长期观察持有房产与不持有房产之间的财富差距演变。

1、 第一类人：购房族

2、 首付20万，公积金贷款30万，分20年还清，月供1963元。若10年后一次性还款20万，即可结清贷款，房屋完全归属个人所有。

3、 十年月供合计约为1963元×12个月×10年，总计约23.6万元。

4、 租房一族

5、 若租住此房，按国内住宅3%的平均回报率计算，50万元房价对应月租金约1250元。

6、 根据国家统计局数据，1975至2015年CPI累计上涨6.15倍，年均涨幅5.7%。按每年房租增长6%估算，10年间房租总额将达原价的约1.79倍。

7、 首年租金为一万五千元。

8、 第二年租金为一万五千九百元

9、 第三年租金为一万六千八百五十四元

10、 第十年租金为25342元

11、 租客：

12、 十年间房租累计：1.5万、1.59万、1.6854万……逐年递增至2.5342万，总额约19.77万元，接近20万元。

13、 首付20万元存入银行，按年利率5%计算，十年后本息约32.6万元，但存款利率通常低于通货膨胀率。

14、 若将每月节省的1963元存入银行，按年收益率5%进行复利计算，持续十年，这笔资金将逐年累积增长。具体而言，每年存入的金额会以1.05的幂次递增，第一年的存款复利增长10次，第二年增长9次，依此类推，直至第十年仅增长1次。通过逐年叠加这些复利收益，最终总额约为31万元。这种方式充分利用了时间与复利效应，使原本分散的月度储蓄在长期积累后形成可观的资金规模，体现了持续储蓄与合理投资结合所带来的财富增值潜力。

15、 一次性还贷节省了20万元。

16、 目前有三个假设。

17、 假设未来十年房价年均涨幅与CPI持平，按6%复利计算，当前50万元的房产十年后市值约为89.5万元，此预测基于理想化前提。

18、 购房者的资产总额达到89.5万元。

19、 租房者拥有32.6万首付、31万月供和20万备用金，扣除20万租金后，实际资产为63.6万元。

20、 未来十年房价上涨四倍，房租市值预计达二百万元。

21、 买房者资产约为租房者的三倍以上。

22、 若未来十年房价涨幅不足26%，年均不到2.5%或出现下跌，租房将比买房更具优势。

23、 单从财富角度看，若房价随CPI上涨，购房便具投资价值。然而现实中，官方CPI普遍低于实际通胀水平，导致房价常超越CPI涨幅，也高于银行存款收益。过去十年，全国各类城市房价普遍上涨3至10倍，那么未来十年，这一趋势是否仍将持续？

24、 尽管有人预测十年后房价涨幅有限甚至下跌，但受传统观念影响，许多中国人仍将购房视为成家立业的必要条件，看重其带来的安全感与稳定感，因此购房意愿不会轻易受价格波动影响。

25、 买房与否心中已有答案，数据仅作参考。