防按揭房转让风险的合同策略

按揭房的显著特点是房屋产权已抵押给银行，业主未经许可不得私自转让。随着投资和资金周转需求上升，二手房市场中转让按揭房的情况日益增多。此类交易流程较普通房产更为复杂，主要分为转按揭与非转按揭两种方式，操作中应特别注重合同的规范性，以有效规避交易风险，保障各方权益。

1、 转按揭是指将原房主尚未还清的银行贷款转移给新买家，同时解除原有抵押关系，由新买家以该房产作为新的抵押物向银行申请贷款。

2、 该转让方式须满足若干特定条件

3、 银行支持提前还款并推出转按揭服务，设有指定担保机构协助办理。

4、 下家需满足银行贷款相关要求

5、 若买家申请的贷款金额超出或远低于原按揭余额，通常难以获批。采用转按揭方式转让按揭房产，对买卖双方而言风险较小，但交易耗时较长，一般需一个月至一个半月完成转贷审核，审核通过后才能办理过户。整个流程包括：委托中介、前期审核、签订买卖合同、提交转按揭申请，最后进行产权过户及抵押登记。该模式流程清晰，安全性较高，但周期相对较久，需各方密切配合以确保顺利推进。

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7、 交易中，银行风险由其金融服务流程及转按揭担保机构承担；买卖双方风险则依靠中介机构和合同条款加以控制与规避。

8、 签约时收取定金前，应在居间委托合同中明确约定转按揭相关事宜。

9、 中介机构在前期审查中需重点关注银行是否允许转按揭，确认下家是否符合贷款条件，核实转贷金额，并确保按揭房产的产权清晰无争议。

10、 签订合同时应明确双方违约责任，违约赔偿金额通常高于普通交易标准，确保条款清晰可执行。

11、 非转按揭交易在二手房买卖中较为常见，即不通过转按揭方式转让按揭房产。为降低风险，建议选择信誉良好的中介公司操作。采用此方式主要出于简化流程、节省成本及提高交易效率等方面的考虑。

12、 贷款银行暂不提供转按揭服务。

13、 买方无需贷款，或申请贷款金额高于原贷款，或明显低于原贷款金额。

14、 当卖方需在短时间内完成交易时，通过中介出售按揭房产通常有两种做法：一种是签订买卖合同后由卖方自行还清贷款；另一种是利用买方支付的首付款来偿还贷款。这两种方式均属于非转按揭交易，其核心在于先解除抵押再办理过户。相比转按揭，此类操作流程更灵活便捷，适应性强，便于交易快速推进，因此在实际操作中较为常见。

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16、 从风险角度看，银行方面的风险较低，而买卖双方的合同风险相对较高。为降低交易风险，中介机构通常重点关注三个方面：房屋产权是否明晰、首付款是否由中介方监管，以及违约金条款的设定是否具备足够约束力。值得注意的是，目前跨银行转按揭操作难度较大，因此普遍采用先还清贷款再过户的方式，这样跨行贷款便不再构成障碍。不过，该方式不仅要求中介具备良好信誉，还需买方具备提前还贷能力或充足的首付款支付能力，否则交易难以顺利推进。